Riforma dell’uso del suolo

La riforma dell’uso del suolo è l’insieme di interventi volti a migliorare la regolamentazione della costruzione di abitazioni ad alta densità nelle aree urbane.

Il problema

Negli Stati Uniti e in molti altri Paesi, le leggi a livello locale impongono limiti severi alla superficie totale di un terreno su cui si può costruire. Tali leggi di zonizzazione costituiscono un ostacolo importante alla costruzione di abitazioni ad alta densità. L’aumento dei prezzi delle abitazioni che ne consegue riduce l’efficienza economica creando una significativa perdita secca; aumenta le disuguaglianze trasferendo la ricchezza dagli affittuari ai proprietari terrieri e riduce sia i salari che la produzione economica totale, impedendo ai lavoratori di trasferirsi dove possono essere più produttivi.

Gli effetti delle leggi di zonizzazione sui prezzi delle abitazioni possono essere stimati confrontando il prezzo di vendita delle abitazioni con i costi associati di terreno e costruzione.⁠1 Open Philanthropy ha combinato queste stime con i dati sugli affitti e alcune ipotesi aggiuntive per concludere che la “tassa” aggregativa sugli affittuari in cinque grandi aree metropolitane ammonta a oltre 100 miliardi di dollari di perdita secca l’anno.⁠2

Uno studio degli economisti Chang-Tai Hsieh ed Enrico Moretti esamina i costi derivanti dalla riduzione del flusso di lavoratori verso regioni più produttive degli Stati Uniti a causa dell’aumento dei prezzi degli alloggi. Gli autori concludono che le restrizioni sull’uso del suolo riducono i salari annuali degli Stati Uniti di 1270 miliardi di dollari, e la produzione di 1950 miliardi di dollari.⁠3

Se le restrizioni sull’uso del suolo creano questi problemi, perché persistono? In parte, i costi delle restrizioni sull’uso del suolo in una determinata località sono sostenuti dai lavoratori che trarrebbero beneficio dal trasferirsi in quella località e che, in quanto tali, non vi abitano ancora. Poiché le restrizioni sono create a livello locale, non tengono conto degli interessi di questi lavoratori, che non votano in quelle giurisdizioni. Altri costi derivanti dalle restrizioni sull’uso del suolo, come la riduzione della produzione economica, sono distribuiti nell’intera società. La teoria della scelta pubblica spiega perché i governi trascurano questi costi e si concentrano invece sui benefici concentrati per i proprietari terrieri, anche se, nel complesso, i costi superano di gran lunga i benefici.

Possibili soluzioni

Open Philanthropy e 80,000 Hours hanno proposto diverse soluzioni ai problemi causati dalle restrizioni sull’uso del suolo, citate di seguito.

Opzioni politiche

Le opzioni promettenti a disposizione dei politici includono le seguenti:⁠4

• “I governi locali delle aree metropolitane ad alta densità salariale e ad alta regolamentazione potrebbero semplicemente modificare le leggi di zonizzazione, consentendo uno sviluppo maggiore e più denso”.
• I governi locali potrebbero cambiare il processo con cui decidono come regolare l’uso del territorio. Ad esempio, potrebbero adottare un ‘budget di zonizzazione’ che punti a un livello complessivo di crescita abitativa, in modo che le restrizioni in un’area debbano essere bilanciate da espansioni altrove. Questo aiuterebbe ad allineare gli incentivi dei sostenitori dei singoli progetti per sostenere una maggiore crescita complessiva”.
• “Il processo decisionale in materia di politica territoriale potrebbe essere riassegnato dalle autorità locali a quelle regionali o statali, che sarebbero probabilmente meno suscettibili alle pressioni dei quartieri che si oppongono a un nuovo sviluppo”.

Opzioni di finanziamento

Le opzioni promettenti a disposizione dei finanziatori includono le seguenti:⁠5

• Finanziare gruppi locali esistenti, come YIMBY Action, California YIMBY o Open New York, o potenziali nuovi gruppi in mercati immobiliari importanti.
• Finanziare una campagna per spostare il potere decisionale sull’uso del territorio dal livello locale a quello regionale o statale. Non siamo a conoscenza di accordi di questo tipo esistenti negli Stati Uniti, né di sforzi attivi per promuoverli, quindi probabilmente si tratterebbe di un esercizio di “finanziamento attivo””.
• Sostenere lo sviluppo di un consenso politico (ad esempio, convocando conferenze o sponsorizzando il lavoro su questo tema in importanti think tank). Ciò avrebbe il vantaggio di incoraggiare il coordinamento su questo tema da parte dei responsabili politici e di migliorare la nostra comprensione di quali cambiamenti politici hanno maggiori probabilità di essere vantaggiosi”.

Open Philanthropy ha esplorato alcune di queste e altre opzioni di finanziamento; ad agosto 2022, ha concesso oltre 12 milioni di dollari a organizzazioni che lavorano sulla riforma dell’uso del suolo⁠6.

Opzioni di carriera

Tra le opzioni di carriera promettenti:⁠7

• Diventare un ricercatore sulle città e sulle politiche urbane nel mondo accademico o in un think tank”.
• Diventare un politico a livello locale o statale e sostenere la riforma dell’uso del suolo”.
• Diventare un intellettuale pubblico e aumentare la consapevolezza e la preoccupazione per la riforma dell’uso del suolo.

Opzioni di lavoro diretto

Le opzioni di lavoro diretto promettenti includono le seguenti:⁠8

• Votare o contattare i propri candidati locali che sono favorevoli alla densità abitativa e i candidati federali che sono favorevoli a spostare le decisioni sull’uso del territorio a livello comunale o statale.
• Fare volontariato per un gruppo di attivismo locale.

Ulteriori letture

Sam Bowman, John Myers & Ben Southwood (2021) The housing theory of everything, Works in Progress, 14 di settembre.

Stephen Clare (2020) Cause area report: Housing affordability in England, Founders Pledge, 28 di aprile.

Edward L. Glaeser & Joseph Gyourko (2008) Rethinking Federal Housing Policy, Washington, D.C.: The AEI Press.

Jeff Kaufman (2019) Make more land, LessWrong, 16 di ottobre.

Open Philanthropy (2015) Land use reform, Open Philanthropy, marzo.

Voci correlate

crescita economica • salute e benessere globale • riforma dell’immigrazione